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Défiscalisation              

Pour en savoir plus sur les lois de défiscalisation, cliquez sur les lois ci-dessous pour avoir le descriptif.


LMNP BOUVARD

Depuis l'amendement Bouvard soit le LMNP SCELLIER ou LMNP BOUVARD voté au Sénat le 1er avril 2009, le Loueur en Meublé Non Professionnel est une révolution dans l'investissement locatif.
Nous avons d'une part, la réduction d'impôt de 25% du prix de revient H.T. comme la loi scellier et d'autre part, la récupération de la T.V.A (19.6%).
En revanche pour l’année 2011 cette réduction au niveau du LMNP devrait être de 20 % du prix de revient Hors taxe.

Par conséquent, l’état a  aligné les conditions d'application de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif SCELLIER dans le secteur du LMNP (de la location meublée non professionnelle) sur celles de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif appelé loi "SCELLIER".

Les avantages du L.M.N.P "Scellier" 2009 ou LMNP Amendement Bouvard : 

Récupération de la T.V.A à 19.6% du prix du logement dans les 6 mois après livraison

Une réduction d'impôt de 25% du prix H.T, étalée de façon linéaire pendant 9 ans ou 20% du prix H.T en 2011.

Les loyers net perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 ans ou 20 ans, renouvelable.

Les loyers sont net HT (+TVA 5.5%) et ne subissent pas des frais de gestion ou d'assurances locatives
.
Possibilité de réaliser l'investissement sur plusieurs logements dans la limite de 300 000 € H.T/ an, (hors mobiliers), si l'investissement est supérieur à cela, la fraction supérieur ainsi que le mobilier seront amortissables (LMNP Classique).

Le surplus d'impôt non utilisé est reportable pendant 6 ans.


Exemple de réduction d'impôt sur le LMNP BOUVARD:

Pour l'achat d'un bien LMNP HT de 80 000 euros, nous avons désormais la possibilité de faire une économie d'impôt de 25 % soit 20 000 euros étalé sur 9 ans.
Vous pouvez économisez 2222 euros par an, ainsi si votre imposition est de 2222 euros, vous n'aurez plus à payer votre impôt, mais en plus vous pourrez préparer votre retraite et protéger votre famille.

Si le montant du bien est de 100 000, € 150 000, € 300 000 € , la réduction sur 9 ans est de 25 000 € ,37500 € ,75000 € pour les année 2009 et 2010.

Les caractéristiques du L.M.N.P BOUVARD : 

L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé d'une résidence de services assurant 3 des 4 services para-hôtellerie, à savoir :

Résidences de tourisme,
Résidences d'affaire,
Résidences d'étudiant,
Résidence EPHAD (maison de retraite médicalisée) et résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).

Résumé : Le LMNP est une très bonne solution pour la retraite et la création de revenus complémentaires car nous pouvons dire que ce sont des revenus non fiscalisable ou très peu fiscalisable par rapport à leur charges et à leur abattement sur les revenus micro BIC.

LMP, LMNP, EPHAD

Les caractéristiques du L.M.N.P, L.M.P: 

 L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé d'une résidence de services assurant 3 des 4 services para-hôtellerie, à savoir :

Résidences de tourisme,
Résidences d'affaire,
Résidences d'étudiant,
Résidence EPHAD (maison de retraite médicalisée) et résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).

Ainsi, en investissant dans un projet en  LMNP, LMP sur des résidences étudiantes, de tourisme, d’affaire et EPHAD vous bénéficiez d’avantages fiscaux comme la déductibilité des charges et intérêts d’emprunts qui va vous procurer des revenus complémentaires non fiscalisable grâce aux amortissements.
Ces amortissements ou le déficit foncier dans le cadre des revenus fonciers vont diminuer votre assiette fiscale, votre impôt sur le revenu et créer des revenus complémentaires non fiscalisable ou très peu fiscalisable.

Les conditions d'un investissement LMNP et les avantages du LMP et LMNP

Il faut louer votre bien immobilier meublé, autoriser la sous-location par un gestionnaire et déclarer ses revenus en Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

Le recours à l'emprunt rend ses revenus totalement exonérés d'impôt.
Le remboursement immédiat de la TVA lors de l'acquisition vous apporte un capital.
La création de  revenus défiscalisés sur le long terme grâce aux amortissements
Un déficit déductible sur les revenus de même nature et action sur l’ I.S.F

LOI SCELLIER

Depuis le vendredi 19 décembre 2008, une mesure fiscale  a été adoptée par l'Assemblée nationale en faveur de l'investissement locatif destinée à remplacer le dispositif Borloo/Robien, modifié pour 2010 ( LOI SCELLIER) et en changement pour 2011 et 2012


Les avantages fiscaux de la loi Scellier :


Le dispositif Scellier en 2010 vous donne droit à une réduction d'impôt représentant 25% du prix de revient d'un logement neuf d'un coût maximal de 300 000 € , soit une réduction possible de 75 000 € étalés sur 9 ans.


Exemple de réduction d'impôt de la loi scellier:

Si le montant du bien est de 100 000, € 150 000, € 300 000 € , la réduction sur 9 ans est de 25 000 €, 37500 €, 75000 €


Cette réduction pour la loi scellier s'applique pour tous les actes passés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
En revanche, pour 2011, la réduction d’impôt de la loi scellier sera apparemment de 22.5 % pour les logements en BBC et de 13 à 15 % pour les logements non BBC.
Les plafonds pour la loi scellier seront également diminuer en zone A, zone B1, zone B2 pour 2011 et 2012 par rapport à 2010.

L'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12%, s'il s'engage au bout des 9 ans à conserver le bien à la location encore 6 ans soit pour une période de 15 ans dans le cadre de l'option « Scellier social » ou « scellier intermediare ».
L'investisseur pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 37% pour une durée de détention du bien égale à 15 ans pour 2010 et 34.5 % en 2011 pour les logements BBC.
Ainsi, la réduction d'impôt maximum en Loi Scellier possible est plafonnée à 75 000 € pendant 9 ans, ou 111 000 € pendant 15 ans, pour un investissement maximum de 300 000 € .
- 25% étalée sur 9 ans de façon linéaire pour 2010 et 22.5% pour 2011 en BBC
- 2%/an pendant les 6 années suivantes (avec l'option Scellier social : en cas de prolongement de la location au bout des 9 ans, par tranche de 3 ans).


La loi Scellier offre deux possibilités :

A - Loi Scellier : une réduction d'impôt fixée à 25% sur 9 ans ou 22.5% en BBC et  plafonnement des loyers.
B - Loi Scellier option social : une réduction d'impôt de 37 % sur 15 ans ou 34.5 % en 2011 et plafonnement des loyers & des ressources des locataires.

La défiscalisation loi Scellier n'est valable qu'à raison d'une seule acquisition par an (dans la limite de 300 000 € ), construction ou transformation de logement.


Les obligations par rapport au dispositif Scellier :

Engagement de détention et de location pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois maxi qui suivent la livraison.
Location nue à titre d'habitation principale
Les plafonds de loyers (suivant les 2 options possibles) sont variables en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier :
- Zone A : (Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français)
- Zone B1 : (Agglomération de + de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières)
- Zone B2 : (Agglomérations > 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limite IDF)
La zone C est exclu du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans de petites communes.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111 9 du code de la construction et de l'habitation et les logements BBC.

Remarque :

La location ne peut pas être conclue avec un ayant droit du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
La réduction d'impôt est applicable, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
A noter que ce nouveau mécanisme entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons le, limite les réductions d'impôt à 25.000 € , plus 10% du revenu imposable.

LOI MALRAUX

La loi du 4 août 1962 instaure la loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. Cette opération s'adresse à toute personne physique ou associée d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée (situés au minimum dans la tranche marginale d'imposition à 40 %).
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans une zone éligible peuvent imputer leur déficit foncier résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global sans aucun plafond. Art L313-1 à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R 313-38 du code de l'urbanisme ainsi que l'Art 156-I -3 du code général des impôts complétés par l'Instruction administrative du 17 mai 1995).

Les investissements autorisés dans le cadre de la Loi Malraux sont :

Les Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
Les Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
Les Immeuble précédemment cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IR.

Les conditions d'application du régime de la loi Malraux :

Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
Les travaux aboutiront à la restauration complète d'un immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
Les locaux seront loués, restaurés nus, à usage d'habitation exclusivement, pendant une durée minimale de 6 ans et au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète de l'immeuble. Par conséquent sont exclus les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle.
Les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale du Préfet.
L'opération doit être réalisée à l'initiative soit du ou des propriétaires de l'immeuble regroupés au sein d'une A.F.U (Association Foncière Urbaine), soit d'un organisme chargé par l'A.F.U de l'opération dans les conditions légales.

Les avantages fiscaux de la Malraux :

Le principe c’est que si vous louez votre bien ou si vous percevez des recettes provenant de visites de votre bien, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. Aussi, en cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sans limitation sur votre revenu global.
Si votre logement ne vous procure aucune recette imposable, les charges afférentes à l'immeuble sont admises en déduction de votre revenu global.
Si vous habitez votre bien et qu'il vous procure, en sus, des recettes imposables, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont vous vous réservez la jouissance sont imputables sur le revenu global et les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci étant imputable sans limitation sur le revenu global ).

Les Dépenses déductibles des revenus fonciers  pour la Loi Malraux:

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière "Loi Malraux", on retrouve l'ensemble des dépenses déductibles dans le cadre du droit commun ou droit civil:

les intérêts d'emprunt
les dépenses acquittées pour le compte des locataires
la contribution représentative du droit de bail
les indemnités d'éviction et frais de relogement
les dépenses de réparation ou d'entretien
les dépenses d'amélioration
les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges
les primes d'assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés
les frais d'assurance, de gestion et l'amortissement de l'immeuble.
certaines impositions


Les autres dépenses qui entrent spécialement dans le cadre de la loi Malraux :

les travaux de démolition imposés par la mairie ou l'urbanisme qui délivre le permis de construire
les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants
les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n'en modifient pas les contours
les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration.

Les obligations déclaratives pour la Loi Malraux:

Il faut :
souscrire une déclaration spéciale de revenus fonciers Pour une loi Malraux (n° 2044 S)
également souscrire un engagement de location.
fournir les copies du bail, de la déclaration d'achèvement des travaux, de l'acte authentique, du ou des tableaux d'amortissement du ou des prêts, de l'avis d'imposition de taxe foncière, de la facture du gérant, des factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant la localisation de l'immeuble.

Remarque :

Vos avantages dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans la conformité exigée...
Suite à la rénovation, le bâtiment doit être loué à usage d'habitation exclusivement et ce pendant une durée minimale de 6 ans.
En effet, une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du régime Besson sont possibles et les 2 opérations sont possibles en même temps.

LOI SCELLIER OUTRE MER

Depuis le vendredi 19 décembre 2008, une mesure fiscale  a été adoptée par l'Assemblée nationale en faveur de l'investissement locatif destinée à remplacer le dispositif Borloo/Robien, modifié pour 2010 ( LOI SCELLIER OUTRE MER) et en changement pour 2011 et 2012


Les avantages fiscaux de la loi Scellier outre mer ( DOM - TOM):


Le dispositif Scellier outre mer en 2010 ( DOM - TOM) vous donne droit à une réduction d'impôt représentant 40% du prix de revient d'un logement neuf d'un coût maximal de 300 000 € , soit une réduction possible de 120 000 € étalés sur 9 ans.


Exemple de réduction d'impôt de la loi scellier outre mer ( DOM - TOM) :

Si le montant du bien est de 100 000, € 150 000, € 300 000 € , la réduction sur 9 ans est de 40 000 €, 60 000 €, 120 000 €


Cette réduction pour la loi scellier outre mer ( DOM - TOM) s'applique pour tous les actes passés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
En revanche, pour 2011, la réduction d’impôt de la loi scellier outre mer ( DOM - TOM) sera apparemment de 35 % pour les logements neuf.
Les plafonds pour la loi scellier outre mer seront également diminuer pour 2011 et 2012 par rapport à 2010.

L'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12%, s'il s'engage au bout des 9 ans à conserver le bien à la location encore 6 ans soit pour une période de 15 ans dans le cadre de l'option « Scellier outre mer social » ou « scellier outre mer intermediare ».
L'investisseur pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 52% pour une durée de détention du bien égale à 15 ans pour 2010 et 47 % en 2011.
Ainsi, la réduction d'impôt maximum en Loi Scellier outre mer ( DOM - TOM) possible est plafonnée à 120 000 € pendant 9 ans, ou 156 000 € pendant 15 ans, pour un investissement maximum de 300 000 € .
- 40% étalée sur 9 ans de façon linéaire pour 2010 et 35% pour 2011,2012.
- 2%/an pendant les 6 années suivantes (avec l'option Scellier outre mer social : en cas de prolongement de la location au bout des 9 ans, par tranche de 3 ans)


La loi Scellier outre mer ( DOM - TOM) offre deux possibilités :

A - Loi Scellier outre mer  : une réduction d'impôt fixée à 40% sur 9 ans ou 35%  et  plafonnement des loyers.
B - Loi Scellier outre mer option social : une réduction d'impôt de 52 % sur 15 ans ou 47 % en 2011 et plafonnement des loyers & des ressources des locataires.

La défiscalisation loi Scellier outre mer ( DOM - TOM)  n'est valable qu'à raison d'une seule acquisition par an (dans la limite de 300 000 € ), construction ou transformation de logement.


Les obligations par rapport au dispositif Scellier outre mer ( DOM - TOM) :


Engagement de détention et de location pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois maxi qui suivent la livraison.
Location nue à titre d'habitation principale et possibilité

LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Les Investissements concernés par la loi Monuments Historiques :

Acquisition de logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).

 Avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques :

Possibilité de déduire de votre revenu global, 100% des travaux de restauration sur 1, 2 ou 3 ans sans limitation de montant.
Possibilité de déduire le déficit foncier sur le revenu global y compris des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt.
Possibilité d'exonération de frais de succession si convention avec le Ministère de la Culture.
Variation de la fiscalité selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

Obligations à respecter pour la loi Monuments Historiques:

Les travaux de restaurations en Monuments Historiques devront faire l'objet d'une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d'une déclaration d'utilité publique.
La restauration doit être réalisée à l'initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d'une Association Syndicale Libre (ASL).
Pas d'obligation de location, possibilité d'occuper le bien.

 Remarque sur la loi Monuments Historiques :

Cela concerne les contribuables fortement fiscalisés sur les tranches marginales hautes d'imposition ou avec des revenus exceptionnels de courte durée.
Impact de la défiscalisation immédiat et important sur l'année en cours et les 2 années suivantes sans limitation de montant.
Investissement de longue durée au regard de la plus value qui se calcule à partir du prix du foncier hors travaux.
Création de patrimoine de prestige avec exonération des droits de succession.
Il faut faire attention sur le montage financier et le choix des programmes immobiliers.

RCS AIX : 385.142.757, numéro de gestion 1992 B 00488,
RC PRO : QBE numéro 65-548-2 / 9246 et Chartis Finance et patrimoine numéro 2 401.200 / RD 00041518X
Membre ANACOFI CIF ( association nationale des conseils financiers ANACOFI ) Numéro E002897 CIF AGREE : CORINE OLLIVIER
Carte Professionnelle N° A06 - 2362